Questa settimana per la rubrica BL Legalità parleremo di alcuni casi, quelli che si verificano più frequentemente, di liti condominiali e cercheremo di offrire uno spunto per la risoluzione rapida delle stesse.
Purtroppo non esiste nulla di peggio di un cattivo vicino e soprattutto, anche se dispiace ammetterlo, in questi casi la mancata collaborazione potrebbe vanificare qualsiasi decisione presa dal giudice.
Di seguito evidenzieremo le soluzioni ai casi che più frequentemente sono oggetto di domande e quesiti legali.
Problemi legati al posteggio dell’autovettura.
Se in un condominio ci sono molte più vetture che posti auto e questi posti auto non sono assegnati, allora la lite è letteralmente dietro l’angolo.
La Corte di Cassazione, più volte interpellata sul punto, ha affermato che l’assemblea condominiale può imporre dei turni nell’utilizzo dei posti auto che sono disponibili.
Può, inoltre, vietare di occupare il posto auto magari temporaneamente lasciato vuoto.
Ed ancora se il regolamento condominiale non lo vieta espressamente si può temporaneamente parcheggiare la proprio auto o la propria moto negli spazi comuni a patto che questo non ne determini l’impossibilità di utilizzo o non crei problemi e disagi ai condomini.
Se, infatti, a causa di un parcheggio, diciamo “creativo“, si impedisce l’uscita o la libertà di movimento di altri condomini si potrebbe incorrere in un’accusa di violenza privata.
Problemi legati all’installazione dell’ascensore.
L’installazione di un ascensore, all’interno di un condominio che non ne è dotato, appare estremamente complicato.
Successivamente alla riforma della disciplina sul condominio si è avuto un abbassamento del quorum per procedere all’eliminazione delle barriere architettoniche mentre il quorum per l’installazione dell’ascensore, che potrebbe avere la stessa funzione, è stato aumentato.
La Legge, Tuttavia, ha previsto una riduzione del quorum qualora all’interno del condominio viva un soggetto disabile che di quell’ascensore ha bisogno.
L’assemblea può decidere che l’impianto sia di proprietà comune, in questo caso le spese saranno divise tra tutti i condomini, oppure sia di proprietà dei soli condomini che lo hanno accettato, in questo caso le spese saranno sostenute solo dai condomini che lo hanno accettato e solo questi condomini potranno utilizzarlo.
L’ascensore, quindi, nel suddetto caso sarà munito di chiave o di altri sistemi idonei a renderne impossibile l’uso a chi non ha voluto partecipare alle spese.
Problemi connessi alla documentazione o all’estratto conto condominiale.
Il diritto di visionare ed estrarre copia della documentazione è inviolabile ed ogni condomino ha il diritto di avanzare la pretesa nei confronti dell’amministratore.
Il condomino, quindi, deve fare richiesta scritta all’Amministratore di conoscere e prendere visione della documentazione: si consiglia di indicare specificatamente a quali documenti si vuole accedere. Deve poi lasciare un congruo termine all’Amministratore per organizzare la preparazione e la consegna e deve accollarsi le spese, che devono essere dimostrate, che facciano seguito all’adempimento delle loro pretese.
Non occorre, inoltre, fornire alcuna motivazione e se l’amministratore si rifiuta si può ricorrere all’Autorità Giudiziaria.
Le stesse osservazioni valgano nel caso in cui oggetto di interesse sia il conto corrente legato al condominio.
La richiesta deve essere inoltrata all’amministratore che dovrà fornire tutta la documentazione in suo possesso a partire dagli estratti conti.
Problemi legati ai condomini morosi.
A seguito della modifica del condominio, l’amministratore, salvo liberatoria concessa dall’assemblea, ha sei mesi di tempo per attivarsi nei confronti dei condomini morosi e procedere al recupero delle morosità.
Entro sei mesi l’amministratore dovrà aver inviato una lettera di messa in mora e si dovrà essere rivolto ad un legale per la richiesta di emissione di un decreto ingiuntivo, che sarà sicuramente immediatamente esecutivo.
Se il debito del condomino non è nei confronti del condominio ma di soggetti terzi, magari ditte che hanno eseguito i lavori, l’Amministratore, su richiesta del soggetto terzo creditore, è tenuto a comunicare i dati del debitore.
Si tratta di un obbligo e non di una difficoltà, la previsione è nata per tutelare i condomini in regola coi pagamenti.
Si dovrà, infatti, prima agire nei confronti del condomino moroso e solo in caso di insolvenza dello stesso si potrà “attaccare” gli altri condomini.
Problemi legati alla morosità condominiale in caso di compravendita.
In questo caso ci sono diversi interessi contrapposti.
Da una parte abbiamo il compratore che vuole essere sicuro di non dover sopportare altri costi legati ad oneri condominiali non pagati, dall’altra il venditore che non vuole essere obbligato a pagare dei debiti maturati successivamente alla vendita e non pagati dall’acquirente, e infine i condomini che hanno tutto l’interesse affinché tutti paghino le rate condominiali.
La soluzione al problema è offerta dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile in base al quale chi subentra in un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e all’anno precedente.
Problemi legati alla locazione.
In caso di locazione i rapporti devono sempre proseguire tra Amministratore e Proprietario.
L’inquilino, che pure è tenuto al pagamento delle rate, non ha diritto di essere coinvolto né nelle problematiche connesse alla convocazione delle assemblee ne in quelle legate alla richiesta di pagamento degli oneri condominiali.
Questo non significa che l’inquilino / conduttore moroso sia libero di fare ciò che vuole, significa solo che la comunicazione verrà inviata al proprietario che si rivolgerà all’inquilino pretendendo il pagamento delle rate al fine di evitare la risoluzione del contratto.
Altra ipotesi: se è il proprietario a pagare allora potrò successivamente rivalersi sul proprio inquilino.
Problemi legati all’impianto televisivo.
Occorre fare una distinzione legata alla necessità di posizionare un nuovo impianto televisivo oppure di risolvere problemi di funzionamento.
Nel primo caso, dopo aver ricevuto la richiesta di installazione di un impianto televisivo, l’assemblea deve essere convocata entro 30 giorni. Nel secondo caso occorre stabilire se il guasto si sia verificato nella parte comune oppure all’interno di un appartamento.
Se il guasto si è generato in una parte comune sarà onere dell’intero condominio provvedere alla riparazione mentre se si è verificato all’interno di un appartamento allora la riparazione sarà totalmente a carico del proprietario.
Problemi connessi alla sicurezza.
La Legge vieta qualsiasi modifica di destinazione di uso che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che ne alterano il decoro architettonico.
Come nel caso dell’installazione dell‘impianto televisivo, se un condomino palesa e contesta problemi di sicurezza del condominio entro 30 giorni l’Amministratore dovrà convocare l’assemblea.
Vi ricordiamo che è stata siglata la partnership tra Bearslicious e ADUC. Grazie all’ADUC ogni cittadino è aiutato nella comprensione autonoma dei problemi e coadiuvato nella risoluzione delle controversie con la Pubblica Amministrazione, nella presentazione di reclami, ricorsi, nella richiesta di pareri legali e analisi approfondite della documentazione.
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